リノベーションでできないことってある？

リノベーションで住まいを快適にできますが、建物の構造や法規制、管理規約などの制限によってすべてが自由にできるわけではありません。本記事では、リノベーションでできること、できないことを戸建てとマンションにわけてそれぞれ解説します。リノベーションができない物件の特徴もご紹介するので、ぜひ最後までお読みください。

【戸建て/マンション】リノベーションでできること

寒くて過ごしにくい家、水まわりが使いにくい家、築年数が古い家も、リノベーション次第で一気にお悩み解決できます。ここではリノベーションでできることをまとめてみました。

戸建て編

持ち家の戸建てであれば、基本的に外装から内装、間取りや設備まで幅広くリノベーションできます。その中でも間取りの変更は代表的なリノベーションのひとつです。

部屋を仕切る壁を撤去して広いリビングをつくる、和室を洋室に変えるなど自由度が高いのが特徴です。キッチンやトイレ、浴室を最新設備に変更したりと、水回り設備の位置を移動させられます。

さらに、建築基準法の範囲内であれば、屋根裏収納をつくる、2階建てを平屋にするなどの増改築も可能です。

また、壁紙や床材、天井仕上げなどを自由に変更して内装の刷新を行うこともできます。天井の高さを変える、勾配天井や吹き抜けをつくるなどの工事も可能です。デザイン性を高めたり最新の素材を取り入れて、より過ごしやすい空間にできるでしょう。

外壁の塗装や外壁材・屋根材の張り替え、重ね張りも立派なリノベーションです。壁に断熱材を追加したり、筋交いや耐震合板を入れるなど、より安全性・快適性を高める工事も行えます。

開口部である窓やドアからも熱が出入りしてしまうので、窓ガラス・サッシの交換、内窓の設置、ドアの交換などを行えば、断熱性や防音性の向上も期待できます。

マンション編

マンションの場合は「専有部分」のみリノベーションが可能です。戸建てと比べると、できることは少なくなりますが、構造に影響しない壁や柱の撤去・追加で部屋のレイアウトや間取りを変更できます。

窓そのものは共用部分で工事できませんが、専有部分として内窓を設置することはできます。クロスの張り替えや床材、天井材の変更などは自由に行えます。

二重天井の場合は、仕上げ材を取り外すことで天井を高くできるでしょう。さらに、キッチン、浴室、トイレなどを新しい設備に変更可能です。室内であれば給排水管の交換もできます。

戸建てと同じく、壁や天井の仕上げ材と構造の間に断熱材や耐震合板を追加することも可能です。

【戸建て/マンション】リノベーションでできないこと

リノベーションはリフォームより大掛かりな変更ができ、より自由度が高いのが特徴です。

しかし、リノベーションだからといってなんでもできるわけではありません。ここでは、リノベーションでできないことをチェックしてみましょう。

戸建て編

戸建ては自由度が高いといわれていますが、できないことももちろん存在します。

まず、構造に影響する柱や耐力壁の撤去は不可です。これらは建物の強度を保つために欠かせないため、取り除くことはできません。

増改築も可能とされていますが、建築基準法の制約を超えるリノベーションも当然不可になります。

具体的には、建ぺい率・容積率・斜線制限といった法律上の規制により、敷地いっぱいまで建物を広げる、2階建てを3階建てにするなどが挙げられます。こうしたケースは基本的に認められません。

マンション編

マンションでは「共用部分」に関してリノベーションができません。共用部分とは、窓、サッシ、バルコニー、玄関ドア、外壁などが該当します。ただし、セキュリティの都合で玄関ドアのカギの交換は基本的に認められるでしょう。

また、戸建て同様、構造に関わる部分（耐力壁や柱・梁）を撤去することはできません。排水管やガス管は移動できないため、水回りの大幅な移動はできません。そのため、キッチンや浴室の大きな移設はできないケースが多いです。

ほかにも、工事自体は可能でも、管理規約による制約でできないことがあります。たとえば床は専有部分ですが、防音性確保のため「フローリング禁止」「指定の床材のみ可」といった制限があるマンションもあります。

マンションでリノベーションを考える場合、必ず事前に管理規約を確認しましょう。

そもそもリノベーションができない物件もある

物件の状態や環境によっては、リノベーションそのものが難しいケースもあります。中古住宅を探してリノベーションを検討中の方は以下のような点に注意しましょう。

湿気や水漏れがある物件

湿気が多い、床下に水漏れがあるなどの物件は、修繕工事が必要になるためすぐにリノベーションできません。

配管修繕や白蟻被害の補修に100万円以上かかることもあります。気になる場合は「ホームインスペクション（建物診断）」を依頼して確認するのがおすすめです。

管理規約が厳しいマンション

先述したとおり、集合住宅では管理規約が厳しい物件もあり、フローリングへの変更や間取り変更が禁止されているケースもあります。リノベーションを想定する場合は、不動産会社に依頼して必ず管理規約を確認しましょう。

築年数が古すぎる物件

古民家リノベーションが流行しているものの、あまりに築年数が古いと旧耐震基準のままだったり、土台や柱が腐食しているケースもあります。

その場合、リノベーション費用が予想以上にかさむことがあります。長く安心して住みたいなら築15〜25年程度の物件がおすすめです。

修繕履歴が不明な物件

修繕記録が残っていない物件は劣化が進んでいる可能性が高く、屋根や外壁の補修に数百万円かかるケースもあります。購入前には修繕履歴を必ずチェックし、わからない場合は慎重に検討しましょう。

まとめ

リノベーションは、住まいを理想の形に変えられる大きな魅力がありますが、「できること」と「できないこと」を正しく理解しておくことが大切です。戸建ては自由度が高い一方で建築基準法の制約があり、マンションは専有部分しか手を加えられません。また、そもそもリノベーションに不向きな物件も存在します。リノベーションを成功させるためには、物件購入前に法規制や管理規約を確認し、必要に応じて専門家による建物診断を受けておくと安心です。